Después de diciembre todo cambiará: ¿Ya tiene lista su estructura para invertir en bienes raíces en EE. UU.?

Durante años, inversionistas extranjeros, entre ellos colombianos, han utilizado Limited Liability Company (LLC), fideicomisos y otras entidades para adquirir propiedades residenciales en Estados Unidos, especialmente en ciudades como Miami, Houston y Nueva York.

Sin embargo, a partir del 16 de diciembre de 2025 habrá un antes y un después: el gobierno federal sabrá exactamente quién está detrás de cada compra. No importará si el pago es en efectivo o con hipoteca, si la adquisición se realiza a nombre de una empresa o de un trust, ni en qué estado se ejecuta la compra. La nueva Regla Final de FinCEN entrará en vigor y, esta vez, va en serio.

La norma exigirá identificar y reportar al beneficiario final (es decir, la persona que controla o posee una participación significativa) de la entidad que adquiera bienes raíces residenciales. Los agentes de cierre serán responsables de recopilar y entregar esta información directamente a FinCEN, la Red de Control de Delitos Financieros del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos. No habrá mínimo de valor ni ciudades exentas: la exigencia será nacional.

Esto debería importarle porque, si su estructura es improvisada, sin actas ni acuerdos claros, se expone a bloqueos en el cierre, a demoras y posibles sanciones. Los trusts extranjeros o las LLC usadas como pantallas perderán el escudo que antes ofrecían. El comprador quedará visible ante el gobierno federal, y cualquier inconsistencia administrativa podrá convertirse en un obstáculo inmediato para invertir o vender.

Ya lo estamos viendo. Un cliente con tres propiedades en Florida, cada una bajo una diferente LLC (que son compañías de responsabilidad limitada que protegen el patrimonio personal de sus dueños), no tenía documentación corporativa al día ni claridad sobre funciones y control; si no reestructura antes de diciembre, podría quedarse atascado en futuras ventas o refinanciaciones. Otro cliente, que planeaba adquirir un portafolio en Texas mediante un fideicomiso, entendió que su identidad saldrá a la luz si no ajusta el diseño del trust para cumplir con la ley sin perder control.

Invertir en bienes raíces en Estados Unidos sigue siendo una excelente decisión. Pero hacerlo bien desde el principio ya no es opcional: es obligatorio. Si planea invertir después de diciembre de 2025, hágalo con una estructura sólida y planificando previamente. No se trata solo de cumplir la norma, sino de proteger su inversión. Esta nueva regla no es el fin de la privacidad; es el comienzo de una nueva etapa que premia al que planea con orden.

Por María José Granados, fundadora y abogada gerente SimplyLegal