Amarilo lidera proyectos urbanos claves, mientras el sector vivienda da señales de recuperación

“Mi padre me dijo una frase muy valiosa: ‘un mar calmado nunca ha hecho un buen marino’. El mar, pues, está picadito, pero toca pensar cuál es el norte y el puerto a los cuales hay que llegar; tratar de quitar el ruido de fondo y no desenfocarse”.

La referencia la hace Roberto Moreno, presidente de Amarilo, una de las principales constructoras del país, quien destaca cómo la compañía ha enfrentado la desaceleración del sector vivienda tras su auge pospandemia, liderando proyectos icónicos que le han permitido mantenerse firme en medio de la crisis.

En los últimos años, el sector vivienda ha enfrentado un panorama marcado por altas tasas de interés, una inflación que alcanzó niveles récord en lo que va del siglo y una política gubernamental que puso fin a uno de los programas de subsidios más emblemáticos: Mi Casa Ya. Esta combinación de factores hizo que el sector retrocediera a niveles de mediados de la década pasada, con cerca de 140.000 viviendas en preventa, muy por debajo de las 258.000 registradas en 2021.

Moreno explica lo que sucedió en estos años: “En preventas, el mejor periodo fue 2021 y 2022 para escriturar en 2023-2024. ¿Qué pasó? Que hubo muchos desistimientos por Mi Casa Ya, sobre todo en la vivienda de interés social (VIS). Es muy triste porque el subsidio es para la familia, no es para el constructor. Pero ya en 2023 nos fue bien en ingresos, porque era lo que traíamos de 2021 y 2022; el año pasado mejoró un poco más y este va un poco mejor que 2024”.

Esa mejora se atribuye primero a las cajas de compensación y a los gobiernos locales –como Bogotá, Barranquilla o Cartagena–, que han empezado a suplir los subsidios nacionales. El segundo factor que ha favorecido la decisión de compra ha sido la reducción de las tasas, la cual sube la capacidad de compra de la familia.

Paralelamente, distintos bancos, como Bancolombia o el mismo Fondo Nacional del Ahorro, comenzaron a reducir sus tasas. “Eso es muy valioso, agrega Moreno, porque también aumentaron el tiempo de amortización hasta 30 años para bajar la cuota. Eso hace que más familias puedan comprar”.

Tras alcanzar ventas por cerca de 2,5 billones de pesos en 2024, las expectativas de la compañía para este año son positivas. Según Moreno, la vivienda continúa ajustándose, y el segmento no VIS —el más afectado por la crisis— empieza a mostrar señales de recuperación. “El mercado en general crece cerca del 20 por ciento frente al año pasado, que no fue bueno. El peor fue 2023. Hoy estamos en niveles de ventas similares a los de 2015, lo que significa que retrocedimos una década en volumen de ventas en el país”, afirmó.

Un informe del área de Investigaciones del Banco de Bogotá, correspondiente al primer trimestre del año, advierte una caída en el sector vivienda. Aunque tradicionalmente gran parte de las inversiones de los hogares colombianos se canaliza a través de la compra de vivienda, las cifras muestran que las familias están priorizando el consumo sobre nuevos proyectos de inversión.

¿Qué se necesita para reactivar un sector clave para la economía y la inversión, que además encadena decenas de subsectores industriales? Moreno responde que lo fundamental son reglas de juego claras, con visión y programas de largo plazo. Recuerda que la vivienda propia representa, para muchas familias, su principal forma de ahorro y construcción de patrimonio.

Ante esta turbulencia en el sector, Amarilo ha venido moviéndose y ha sido protagonista de desarrollos icónicos. Lagos de Torca, con una inversión que se acerca a los 3,5 billones de pesos y una intervención de 1.800 hectáreas, es una apuesta importante de Bogotá. Allí la empresa fue la primera en salir a ventas y hoy participa con otros desarrolladores. “Ya hemos entregado 1.600 viviendas en el plan parcial de El Otoño, y ya vamos a empezar a entregar en El Bosque. Ahí tenemos prevendidas más de 6.000 viviendas y este año vamos a entregar casi 2.800 que ya están vendidas”, afirma Moreno.

Destaca que el modelo de Lagos de Torca tiene varias ventajas. Una, que son los privados quienes aportan los recursos para toda la carga general, como son las vías avenida El Pueblo, la avenida Guaymaral, la avenida Boyacá, la avenida Novena, y se están haciendo a través de un fideicomiso privado. “Eso muestra que cuando lo público y lo privado nos unimos logramos grandes cosas y ahí es una alianza público-privada, en la cual han pasado varias administraciones, pues trabajamos con los gobiernos de Enrique Peñalosa, Claudia López y Carlos Fernando Galán”.

Dos, que promueve la inversión porque hay unas reglas del juego claras de largo plazo, lo que Moreno califica como “muy positivo”. Y tres, que es un modelo donde caben VIS y no VIS y todos en la misma área. “Yo llamo eso la ciudad incluyente en la que quepamos todos. Y eso, para mí, es extraordinario”.

Ese papel de desarrollos y transformaciones en las ciudades está tomando un papel protagónico. Según Moreno, Barranquilla es un ejemplo de ello. En 18 años pasó de ser una urbe casi quebrada, cuya viabilidad estaba en entredicho, a una capital modelo de desarrollo que cuenta, incluso, con una gerencia de ciudad. “En Barranquilla tenemos el proyecto Alameda del Río, que son 24.000 viviendas. El Grupo Argos tiene unos terrenos importantes y nos ha invitado a varios privados a que los acompañemos en su desarrollo”, explica.

Pero no es la única ciudad con esas iniciativas. En Medellín está Ciudad del Río. “Llegamos ya al final, pues ya venía desarrollándose. Ahí estamos interviniendo siete manzanas. Lo mismo está pasando en Cali, con unas intervenciones importantes, al igual que Ibagué”, resalta Moreno, quien pone otro ejemplo: Villavicencio. “Allá tenemos Hacienda Rosa Blanca. Son 17.000 viviendas, desde 2013. hemos entregado más de 8.000 viviendas, y ya arrancamos la segunda etapa”.

Además de insistir en unas reglas del juego claras, destaca el modelo del programa Mi Casa Ya. “La política de subsidios es muy valiosa. Ese programa fue tan exitoso que además lo copiaron en otros países. Y tampoco es muy costoso para nuestra economía. Estábamos hablando del 2,4 por ciento del PIB. Es muy bajo para el impacto en la generación de empleo, de bienestar y de transformación de las ciudades”.

Añade que el desarrollo urbano llega formal o informalmente. “Las personas necesitan su casa y si no tienen los mecanismos o cómo acceder a la vivienda formal, pues se desarrollan informalmente. Hay que buscar una política y mecanismos de largo plazo”, insiste.

Otro referente corresponde a los planes parciales de renovación en la ciudad, lo que se conoce como acupuntura urbana. El más importante en el país se está adelantando en Bogotá. Nació como un centro cultural y hoy está en pleno desarrollo con una inversión cercana a los 2,4 billones de pesos: Quora, término derivado de corazón, en italiano, y que tiene 12 años de historia.

Está ubicado en el centro del norte de Bogotá y surgió como una iniciativa de la desaparecida Misi para el desarrollo de sus actividades musicales y culturales, en el que Cimento, la fusión entre Amarilo y la firma guatemalteca Spectrum, tiene un papel fundamental, pues ha sido la encargada de construir y explotar por arrendamiento centros comerciales. Ya tiene Arkadia, en Medellín, y Fontanar, en Chía. Ambos, pioneros en este modelo.

En Quora se intervendrán más de 50.000 metros cuadrados, incluyendo zonas públicas. Allí confluirán edificios de oficinas, dos torres de exclusivos apartamentos, zonas comerciales, restaurantes, plazoletas de comida, un icónico teatro –la semilla del proyecto–, un hotel, salas de cine y, sobre todo, una apuesta por la sostenibilidad con la construcción de los jardines urbanos más grandes del país.

“Aquí lo más valioso era atraer la inversión porque esto es un proyecto que necesita un músculo financiero grande. Los socios de Guatemala trajeron la mitad de la inversión, y la otra mitad que es del grupo, donde está el fondo Yellowstone”, afirma Moreno.

Estas acciones hacen parte de la estrategia de Amarilo de diversificarse en proyectos y en ciudades. “La diversificación también implica presencia regional, porque Colombia es un país de regiones que cada vez cobran mayor relevancia”, señala.

Sobre las reformas del Gobierno, Moreno advierte que la laboral no fomentará el empleo y afectará a las mipymes. En cuanto a la tributaria, enfatiza que debe centrarse en atraer inversión, combatir la evasión, la corrupción y el gasto, así como enviar un mensaje de estabilidad a largo plazo.

2,4 billones de pesos es la inversión en Quora, el plan de renovación urbana más importante en Bogotá.