El impacto del coronavirus en los precios de la vivienda

Las medidas de aislamiento han puesto al país rumbo a una fuerte recesión y han disparado el desempleo, entre otros graves efectos económicos. Por esto, muchos han comenzado a preguntarse por el impacto que podría tener el coronavirus sobre el sector de la vivienda y los precios de los inmuebles.

Según Daniel Vásquez Franco, presidente de Fedelonjas, la pandemia ha tenido hasta ahora un impacto moderado en los precios de la finca raíz. Entre marzo y junio, los precios de la vivienda y, en general, de los inmuebles quedaron prácticamente congelados. En efecto, no hubo transacciones comerciales por efectos del mismo virus y por las medidas de aislamiento que llevaron a cerrar notarías, oficinas de registro y salas de ventas de los proyectos inmobiliarios.

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No obstante, para Franco y otros expertos, ello se debe no solo a la imposibilidad de concluir las operaciones iniciadas en el primer trimestre, que venían muy bien. Ellos dicen que naturaleza y orígenes de la crisis en comparación con las anteriores tienen mucho que ver.

La de finales de la década del noventa fue una crisis del sistema financiero que colapsó el sistema Upac, médula ósea de la financiación de vivienda. Esto llevó a un cierre del crédito y a problemas de liquidez, que ante los excesos de inventarios hicieron desplomar los precios de la finca raíz.

En los meses de marzo y junio, los precios de la vivienda no tuvieron grandes cambios.

La crisis generada por el coronavirus es profunda y generalizada, pero no hay dificultades en el sector financiero; hay liquidez y financiación, no hay sobreendeudamiento ni exceso de inventarios (excepto en el estrato alto). Por tanto, no se ha presentado una caída generalizada en los precios de la vivienda.

Al contrario, las tasas de interés se encuentran en niveles históricamente bajos y hay oferta de crédito para quienes tienen moderados niveles de riesgo. Además, los anuncios del Gobierno generan gran expectativa y hacen que muchos consideren que puede ser un buen momento para comprar vivienda.

El Ejecutivo anunció 200.000 subsidios, la mitad para Vivienda de Interés Social (VIS) –aquella que vale menos de $118 millones– y otros 100.000 cupos para financiación de vivienda nueva distinta a interés social, con un valor tope de hasta $430 millones.

Sin embargo, al ser una crisis sanitaria, esta se caracteriza por altos niveles de incertidumbre y grandes riesgos. Se espera que sea una crisis temporal, pero nadie sabe su verdadera duración y la profundidad de sus efectos sobre el aparato productivo y el mercado laboral.

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Franco explica que, ante la reapertura progresiva de algunos sectores, los conocedores empezaron a detectar un apetito por reactivar las operaciones de compra y venta.

Según Coordenada Urbana, durante el mes de junio se vendieron 12.912 unidades de vivienda, 55% más que en mayo. Sin embargo, en lo corrido del año, sigue mostrando una caída.

No obstante, las amenazas de nuevos confinamientos, la incertidumbre sobre la reapertura de los sectores y el incremento del desempleo frenan las decisiones de compra.

¿Y lo diferente a vivienda?

En el caso de los locales comerciales y oficinas, el panorama podría ser algo distinto. Ante la parálisis de muchos sectores y empresas, su incapacidad para generar ingresos y pagar arriendos, es posible que algunos desocupen este tipo de inmuebles. Pero nadie está hablando, por ahora, de una sobreoferta por cuenta de la crisis.

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Según los expertos de Fedelonjas, los inventarios de comercio usado indudablemente se incrementarán, lo cual podría traer un ajuste progresivo en los precios de los locales comerciales y las oficinas, “pero no será una caída abrupta de precios de un momento a otro”. El mercado colombiano ya venía en un proceso de ajuste en estos segmentos.

También habrá que esperar el efecto de las medidas del Gobierno nacional en materia de arrendamientos y la ayuda a empresarios para que no quiebren. Una encuesta sobre la situación inmobiliaria realizada por Fedelonjas encontró que el no pago, que alcanzó 41% de los contratos de arrendamiento en vivienda y 58% en comercio, ha bajado a 21% y 38%, respectivamente, en junio.

De acuerdo con la multinacional Cushman & Wakefield, la pandemia no ha afectado tan profundamente como esperaban el mercado de oficinas de altas especificaciones durante el segundo trimestre del año. La vacancia aumentó 1,3 puntos porcentuales frente al primer trimestre y el valor de la renta promedio por metro cuadrado decreció solo 3% frente al primer trimestre de 2020, lo que es positivo. No obstante, hubo zonas de la ciudad con mayores descensos en el valor de arrendamiento como Av. Chile (-8%) y Nogal Andino (-9%), entre otras.

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Sin duda, las oficinas y locales comerciales tendrán un efecto mucho mayor que la vivienda, aunque no un desplome como en otras crisis, afirman los expertos. Para estos, todo dependerá de la velocidad de la reactivación, si hay nuevas medidas de aislamiento y la efectividad de las medidas que buscan frenar la quiebra de empresas que no reabrirán pronto como restaurantes, bares y algunos locales comerciales.

Además, también habrá que esperar el efecto final de la crisis sobre tendencias como el coworking o teletrabajo. Al principio de la crisis se pensaba que el trabajo en casa había llegado para imponerse. Pero después de varios meses de aislamiento, los expertos hablan de la necesidad de lograr una buena combinación. El mercado seguirá en proceso de ajuste.

Por todo eso no se ha presentado una caída en los precios de la vivienda y los expertos del sector estiman que se pueden presentar ajustes, mas no un desplome. Pero hacer pronósticos en medio de la incertidumbre es complejo. No obstante, para otros expertos, el congelamiento de los precios de la vivienda que se habían acostumbrado a crecer a doble digito es ya un efecto considerable. La crisis desatada por la pandemia hasta ahora comienza y nadie puede cantar victoria. Por eso habrá que estar atentos para determinar si los precios de la vivienda resultan inmunes al coronavirus.