Fiducia inmobiliaria: ¿para qué sirve y para qué no?

La fiducia inmobiliaria comenzó a estructurarse en Colombia como respuesta a la difícil situación que se vivía en los años noventa, cuando los constructores de vivienda vendían inmuebles sobre planos, recaudando una cuota inicial, posteriormente, al iniciar la construcción, cobrando unas cuotas mensuales, sin que existiera control sobre el manejo adecuado de esos recursos.

Muchos constructores recibieron esos dineros y desaparecieron, sin comenzar la construcción o, simplemente, dejándola a mitad de camino. Fueron innumerables los casos en los que se perdieron los ahorros de compradores de buena fe, sin que contaran con una respuesta o solución oportuna.

La innovación que introdujo el vehículo de fiducia inmobiliaria habilitó que los compradores de vivienda entregaran los recursos destinados a la compra de un inmueble a una fiduciaria, con el fin de que esta los administrara y los destinara de forma exclusiva a la construcción del proyecto al que se vinculaban. Además, introdujo la figura del punto de equilibrio, definido por el constructor y verificado por la fiduciaria, para darle viabilidad a la ejecución de los proyectos.

Hoy en día, la fiducia inmobiliaria se utiliza en parte importante de los proyectos inmobiliarios de este país. De acuerdo con información de Coordenada Urbana de Camacol, el 72 % de los proyectos inmobiliarios activos y terminados, con corte a diciembre de 2024, utilizan esta figura. Esto reafirma sus ventajas, pues sin ser un instrumento obligatorio, se consolida como un mecanismo que da confianza a las partes involucradas, especialmente para los futuros compradores de vivienda.

Al considerar que para muchas personas la compra de vivienda representa la inversión más significativa de sus vidas, es clave, no solo que conozcan el proyecto inmobiliario en el que participan y la experiencia y calidades del constructor, quien deberá responder por la construcción, sino también los aspectos jurídicos que hacen posible su desarrollo, ya que estos también influyen en la decisión que toman. Por ejemplo, si en una sala de ventas aparece el sello de una sociedad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, es importante entender cuál es su verdadero rol.

Estas entidades prestan un servicio financiero, por lo tanto, se encargan de administrar los recursos que los compradores entregan y los bienes necesarios para construir el proyecto, al seguir las instrucciones del constructor, que es el fideicomitente. Además, son responsables de hacer los desembolsos conforme a lo pactado y de rendir cuentas en los términos que exigen las normas vigentes.

En este sentido, la finalidad del negocio fiduciario —que queda definida en el contrato— es permitir que se desarrolle determinado proyecto inmobiliario. Esto no implica, en ningún caso, que la fiduciaria tenga la obligación de construir el proyecto, ni que actúe como garante de la obra o asuma los riesgos de insolvencia del constructor. En otras palabras, la fiducia se convierte en un habilitador para que otros agentes desarrollen los proyectos, no en una garantía de la construcción de los mismos.

Lo anterior, refleja una regla fundamental en materia jurídica que recoge el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero: la responsabilidad del fiduciario es de medio y no de resultado. En efecto, conforme al artículo 1226 del Código de Comercio, la fiduciaria asume la obligación de recibir y administrar unos bienes para cumplir una finalidad determinada por el fideicomitente, pero no se le exige garantizar que dicha finalidad se alcance efectivamente. Es decir, no le corresponde asegurar por sus propios medios, que el proyecto constructivo llegue a buen término.

Comprender estos matices es fundamental para que los compradores tomen decisiones informadas al vincularse a un proyecto inmobiliario y, así, evitar futuros conflictos derivados de una interpretación equivocada sobre las responsabilidades del constructor y las fiduciarias. Por esto, resulta necesario contar con reglas claras que definan y delimiten con precisión las obligaciones de los distintos actores involucrados en el negocio fiduciario.

Conscientes de esta necesidad, la Unidad de Regulación Financiera viene trabajando en un proyecto de decreto que busca este objetivo, y que se espera sea publicado para comentarios del público en las próximas semanas. Sin lugar a dudas, se trata de una norma que marcará un hito en la industria fiduciaria, que permitirá el fortalecimiento de su rol en el desarrollo del sector de la construcción y de otros ámbitos clave de la economía colombiana.

*Presidente Asofiduciarias