¿Viviría en un apartamento de 20 metros cuadrados? Crece la tendencia de las microviviendas en Colombia

El cambio demográfico poblacional, el valor de los inmuebles, el mercado de rentas cortas y hasta la demanda de servicios Senior Living están transformando de manera radical la oferta de vivienda en Colombia y en el mundo. Hoy, es usual encontrar propiedades entre los 20 y 40 metros cuadrados que privilegian zonas comunes y servicios complementarios.

Según Alejandro Forero, consultor de Galería Inmobiliaria, cada vez se necesita menos espacio para vivir porque el promedio de personas por hogar ha caído de 3,1 en 2019, a 2,86 en la actualidad. En el caso de las familias, la demanda por espacios oscila entre los 35 y 50 metros cuadrados y, así mismo, la oferta se ajusta a esas necesidades. De acuerdo con Julio Miguel Silva, de la firma Economía Urbana, la tendencia muestra que cada vez hay más hogares unipersonales, parejas que viven solas o familias con un solo hijo, prácticamente una tendencia en todos los países de América Latina.

Se calcula que para el año 2035 Colombia tendrá más de 6,5 millones de hogares unipersonales, que representarán más del 35 por ciento de la población. Para Silva, esa realidad debería impulsar el surgimiento de políticas públicas que ayuden a las familias a tener un techo propio.

La preferencia por vivir en espacios compactos y funcionales es global. Así lo afirmó Aurora Turriago, investigadora de la consultora inmobiliaria Newmark Colombia. “En ciudades como Nueva York, Londres y Tokio, donde hay escasez de espacio, se impulsa el desarrollo de microapartamentos con áreas múltiples y compartidas, donde se maximiza el uso de los espacios y se fomentan comunidades más conectadas”, dijo.

Además, hoy las personas privilegian la ubicación y el precio por encima de otros factores. Hay una tendencia a vivir cerca del sitio de estudio o trabajo, y a los lugares de entretenimiento, servicios y el entorno familiar.

En Colombia, este concepto toma fuerza y constructoras como Amarilo están redefiniendo lo que significa vivir en comunidad. Muchos de sus proyectos ofrecen una combinación de vivienda con comercio y otros servicios complementarios como educación, salud y vías de acceso. Este modelo no solo está alineado con las nuevas preferencias de las personas, sino que además permite avanzar en los compromisos ambientales, al tratarse de macroproyectos bien estructurados desde el comienzo.

Nuevos usos y segmentos

Otra tendencia que toma fuerza es la reconversión de edificios. Según Amineangel Salazar, codirectora de Gensler Colombia, en ciudades como Bogotá se están ejecutando proyectos que aprovechan edificaciones que fueron construidas para oficinas que, al estar vacantes, son transformadas en viviendas multifamiliares. Eso se ha venido presentando desde la pandemia, a partir del auge del trabajo remoto.

Sin embargo, esa reconversión de uso no solo está dirigida a vivienda. En Medellín, por ejemplo, un reconocido centro comercial habilitó el espacio que anteriormente era usado por un almacén de cadena para acondicionarlo como un centro de servicios de salud. De esta forma, se saca provecho a una infraestructura que en principio estaba dirigida a comercio, pero que resulta más conveniente para otros usos. “Esto sucede también porque las personas buscan que todos los servicios estén a menos de 20 minutos de sus lugares de estudio, vivienda o trabajo”, precisó Salazar.

Los cambios también se ven reflejados en el público hacia donde se dirigen ahora los proyectos inmobiliarios. Un mercado muy atractivo es el de la ‘economía plateada‘. Según Estefanía Grajales, cofundadora y CEO de la Fundación Aurora, para 2050 el número de personas mayores de 60 años superará los 2.100 millones en el mundo, y eso ha impulsado el desarrollo de comunidades residenciales exclusivas para este segmento en Estados Unidos, China, Corea del Sur y, por supuesto, en Colombia.

Por cuenta de esta tendencia, los eco house in eco living, los senior living y los multifamiliares son ahora los protagonistas. El primero consisten en grandes proyectos de apartamentos para la venta que se construyen a las afueras de las ciudades, donde hay acceso a servicios de transporte, salud, comercio y financieros, entre otros. En el Eje Cafetero, por ejemplo, está Ciudad Cerritos, un complejo ubicado en Pereira en el que han participado varios constructores. También se encuentra Senior’s Club con sedes en Bogotá, Cali, Medellín y el Eje Cafetero.

En los senior living participan grandes firmas como Grupo Pegasus, que invierte a través de fondos de capital privado en proyectos de vivienda asistida, dirigidos a personas mayores. Hernando Forero, representante de la compañía, afirmó que este es un mercado muy atractivo por su alto potencial de crecimiento, “pues aún no hay muchos jugadores y la población mayor a 60 años se va a multiplicar por siete para 2050”. Pegasus ha invertido en seis centros de este tipo bajo las marcas Calucé y Hábitat, en los que ofrece 800 unidades habitacionales. Actualmente, avanza en la construcción de otro proyecto en Bogotá.

Del leasing al ‘rent to own’

Tradicionalmente, Colombia ha sido un país de propietarios, a diferencia de lo que sucede en otras partes del mundo. Sin embargo, se ha visto una tendencia hacia el arrendamiento por el costo de las viviendas, el miedo al endeudamiento y dificultades para acceder al crédito.

Hoy, el 51 por ciento de los hogares de Bogotá viven en alquiler, lo que representa una oportunidad para impulsar modelos que funcionan bien en otras partes del mundo como el ‘rent to own’. Básicamente, este concepto lo que busca es destinar una parte del valor del arriendo al ahorro para la cuota inicial. De esta manera, cuando se llegue a un monto establecido de ahorro, la persona puede adquirir la totalidad de la vivienda. El modelo, que está dirigido especialmente a familias de escasos recursos, ya es impulsado en Bogotá a través de la Secretaría de Hábitat.

A diferencia del leasing, una alternativa al crédito hipotecario, en el ‘rent to own’, se pacta una alianza entre el operador, que puede ser un fondo inmobiliario, y el cliente, en donde ambas partes comparten la propiedad y la responsabilidad del pago.