¿Pueden pedir desalojar un predio en arriendo antes de tiempo?

En Colombia, el arrendamiento de inmuebles está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003, que establece los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios.

Por medio de la página del Ministerio de Derecho y Justicia se pueden conocer las diversas leyes que rigen los arriendos. Sin embargo, una de las dudas más frecuentes es si es posible solicitar el desalojo de un predio arrendado antes de que finalice el plazo pactado en el contrato.

El contrato de arrendamiento y su duración

El primer aspecto que se debe tener en cuenta es el contrato de arrendamiento, un acuerdo mediante el cual una persona concede el uso y goce de un bien inmueble a otra por un tiempo determinado, a cambio de un canon mensual o renta.

Generalmente, estos contratos estipulan un término fijo, que puede ser de meses o años, y el arrendatario adquiere el derecho a usar el inmueble durante dicho tiempo, siempre y cuando cumpla con las obligaciones contractuales, principalmente el pago puntual de la renta.

¿Cuándo puede el arrendador pedir el desalojo antes de tiempo?

El arrendador no puede desalojar al arrendatario de manera arbitraria antes del vencimiento del contrato, ya que esto implicaría una vulneración del derecho a la estabilidad en la posesión. Sin embargo, existen situaciones en las que el desalojo anticipado sí puede ser solicitado y procedente:

Incumplimiento del contrato: el caso más común es el incumplimiento por parte del arrendatario, especialmente la mora en el pago de la renta.

Cuando el arrendatario deja de pagar, el arrendador puede iniciar un proceso de restitución del inmueble ante un juez. En Colombia, el incumplimiento del pago de la renta por más de un mes generalmente faculta al arrendador para solicitar el desalojo.

Daños graves al inmueble: si el arrendatario está causando daños significativos que ponen en riesgo la integridad del bien, el arrendador puede pedir el desalojo antes de la terminación del contrato, siempre demostrando los perjuicios causados.

Subarriendo sin autorización: en algunos casos, el arrendatario puede subarrendar el inmueble sin consentimiento del arrendador, lo cual puede constituir causal para pedir el desalojo anticipado.

Necesidad del inmueble para uso personal: en ciertos contratos, especialmente los comerciales, puede pactarse una cláusula que permita al arrendador recuperar el inmueble para su uso personal o familiar, siempre y cuando se respete un plazo mínimo de preaviso.

Procedimiento legal para el desalojo anticipado

Para que un desalojo antes de tiempo sea válido y procedente, el arrendador debe acudir a la justicia. En Colombia, esto se realiza a través de una acción de restitución de inmueble arrendado ante un juez civil municipal o especializado.

El juez analizará las pruebas, verificará el incumplimiento o la causa invocada y, si corresponde, ordenará el desalojo.

Es importante destacar que el arrendador no puede recurrir a la fuerza o a métodos extrajudiciales para desalojar al arrendatario, ya que esto puede constituir un delito de desalojo violento o invasión de la propiedad.

Protección para el arrendatario

La legislación colombiana protege al arrendatario otorgándole derechos como el de continuar en la posesión mientras cumpla con sus obligaciones, y un debido proceso para cualquier medida que afecte su permanencia.