¿Qué puede prohibirle un administrador de una propiedad horizontal en Colombia?

En Colombia, las propiedades horizontales están regidas por la Ley 675 de 2001, que establece las normativas y responsabilidades de los copropietarios, administradores y demás involucrados en la gestión de los bienes comunes y privados dentro de un conjunto residencial.

Esta ley busca regular la convivencia y el uso adecuado de los espacios en los edificios o conjuntos que se rigen bajo la figura de propiedad horizontal. Por medio del Ministerio de Vivienda, las personas pueden encontrar los deberes y derechos de los integrantes de la propiedad.

Por medio del Ministerio de Vivienda, las personas pueden encontrar los deberes y derechos de los integrantes de la propiedad.

El administrador, quien tiene la responsabilidad de ejecutar las decisiones de la asamblea de copropietarios y velar por el buen funcionamiento del edificio o conjunto, tiene facultades específicas para regular y prohibir ciertas conductas dentro de la propiedad horizontal.

¿Qué puede prohibirle un administrador?

Realizar actividades comerciales no autorizadas: Uno de los aspectos clave de la propiedad horizontal es que los inmuebles deben ser utilizados según el destino previsto en los estatutos.

El administrador puede prohibir que los propietarios o arrendatarios usen sus propiedades para actividades comerciales que no estén permitidas por la asamblea o que infrinjan las disposiciones de los estatutos. Esto incluye desde la apertura de tiendas, oficinas o cualquier actividad que genere molestias a los demás copropietarios o altere el orden del conjunto residencial.

Modificar elementos comunes sin autorización: la Ley 675 establece que las áreas comunes son de uso y beneficio colectivo. Por tanto, el administrador puede prohibir la alteración, modificación o afectación de estas zonas, como la realización de obras que impliquen una modificación estructural de las áreas comunes o privadas que afecten el bienestar de la comunidad.

Esto también incluye la instalación de elementos como antenas, tendederos o cerramientos, sin el consentimiento previo de la comunidad.

Realizar ruidos molestos: el reglamento interno de la propiedad horizontal, el cual es aprobado por la asamblea, establece límites sobre los niveles de ruido.

El administrador tiene la facultad de prohibir actividades que generen ruidos excesivos o que interfieran con la tranquilidad de los demás habitantes, como el uso de maquinaria ruidosa en horarios no permitidos o la organización de eventos sociales con alto volumen.

Las restricciones de ruido están orientadas a garantizar la convivencia pacífica entre los copropietarios y residentes.

Subarrendar sin consentimiento: en muchas propiedades horizontales, los estatutos prohíben el subarrendamiento de los apartamentos sin la autorización previa del administrador o la asamblea.

Esto se debe a que el subarriendo puede alterar la dinámica del conjunto, generando incertidumbre sobre quién reside en el inmueble y cómo se comportan esos nuevos inquilinos. Además, puede acarrear situaciones de descontrol o incumplimiento de las normas internas.

Poner en riesgo la seguridad de la propiedad: el administrador también puede prohibir comportamientos o actividades que pongan en riesgo la seguridad del conjunto residencial.

Esto incluye la obstrucción de salidas de emergencia, el mal uso de las instalaciones eléctricas, el almacenamiento de materiales peligrosos o la realización de obras que puedan afectar la estabilidad estructural del inmueble.

Incumplir con las cuotas de administración: en administrador puede prohibir la participación de un copropietario en las asambleas de copropietarios o la toma de decisiones si este no está al día con el pago de sus cuotas de administración.

Esta medida busca garantizar que todos los copropietarios cumplan con sus obligaciones financieras para el buen funcionamiento del conjunto.