Caen las ventas de vivienda, mientras miles están en vilo por sus subsidios, ¿qué está pasando?

“Durante la época de la pandemia, cuando estábamos encerrados y pensando que nos íbamos a morir, vendimos 6.300 viviendas de interés social (VIS) mensuales. Hoy estamos vendiendo 5.800”. La comparación la hace Guillermo Herrera, presidente de Camacol, el gremio de los constructores, para dimensionar la compleja coyuntura que atraviesa este sector.

En el análisis trimestral, durante enero, febrero y marzo se vendieron en VIS –que significa más del 70 por ciento de la vivienda nueva– 21.728 unidades, que representan una caída del 58 por ciento frente al mismo periodo del año pasado.

En el dato de 12 meses, hasta marzo, se han dejado de comercializar en el último año 60.000 unidades, una caída del 25 por ciento. Y si el ejercicio es mensual, en marzo, la variación es desastrosa: una contracción superior al 60 por ciento. En el total de vivienda nueva (incluyendo VIS y no VIS), el panorama no es mejor y en los últimos 12 meses hasta marzo la contracción es de 25,4 por ciento, con un mercado que estaría por debajo de las 200.000 unidades anuales.

Para algunos, la situación podría ser el reflejo de un efecto base frente a crecimientos históricos en los últimos años, mientras que otros argumentan que es un movimiento cíclico normal del sector. Sin embargo, en los últimos 15 años, el país ha pasado por tres grandes crisis –subprime, la caída de los precios del petróleo a mediados de la década pasada y la pandemia–, y en ninguna de ellas se vendieron menos viviendas que ahora, siendo una de las caídas más pronunciadas de los últimos tres lustros. Si la situación se mantiene, la proyección de comercialización anual de VIS estaría por debajo de 100.000 unidades al cierre de 2023, lo que representaría una caída de 43 por ciento.

Un coctel de situaciones ha venido ensombreciendo el panorama. La inflación creciente, que encareció los costos de materiales como hierro, acero y cemento, y que hoy todavía en Colombia no ha tocado el techo (está en 13,34 por ciento). El aumento en las tasas de referencia del Banco de la República, que en 18 meses la llevó de 1,75 por ciento a 13 por ciento, incrementando el costo del financiamiento. Y tras dos años de expansión en la economía llegó el momento de la desaceleración, que llevaría a Colombia a un crecimiento cercano a 1 por ciento.

Pero a la situación macroeconómica compleja se suma la incertidumbre alrededor de los cambios de política pública, en especial con el programa bandera de vivienda en el país: Mi Casa Ya. Este tiene una penetración muy alta en el mercado de vivienda social, pues cerca de ocho de cada diez viviendas de interés social que se venden en Colombia van con subsidio de este programa.

Y allí surgió el primer gran escollo. En octubre del año pasado se acabaron los recursos presupuestales de Mi Casa Ya y desde ese momento se suspendieron los desembolsos de dichos subsidios, lo que ha generado un trancón en la dinámica del sector. “Hoy tenemos unas 52.000 viviendas que no se han podido entregar a sus beneficiarios por la falta de los desembolsos”, señala Herrera.

De hecho, según cálculos de Camacol, la demora en la entrega de las viviendas le podría costar al país cerca de 100.000 millones de pesos mensuales. Las demoras afectan a más de 50.000 familias, que están pendientes de que les giren los subsidios y ya deberían estar viviendo en su techo propio. Eso les representa más de 20.000 millones de pesos cada mes en arriendos, y a los constructores “un taxímetro” por unos 78.000 millones por los intereses que generan los créditos que tienen. Son recursos, dice el gremio, que los hogares podrían estar usando para pagar su vivienda o que los constructores podrían emplear para analizar nuevos proyectos.

No solo se trata de una cifra. También refleja la frustración que viven miles de familias que podrían no lograr sus cierres financieros, perder sus ahorros y quedarse, además, sin la vivienda. Esta situación se está convirtiendo en una carrera contrarreloj que podría impulsar los desistimientos de los compradores, quienes prefieren abortar el proceso, y a febrero superan los 2.100.

La segunda gran complejidad han sido los ajustes al programa Mi Casa Ya. Con la idea de focalizar mejor los esfuerzos, por el cambio de Gobierno se causaron distorsiones, pues se han incorporado trámites que hacen más complejo el proceso; por ejemplo, utilizar como indicador de acceso el puntaje del Sisbén.

Con esto se busca atender a los hogares de menores ingresos e identificar a potenciales beneficiarios.

Ese cambio implica un reto importante para las autoridades territoriales. De acuerdo con las estimaciones del gremio constructor, del total de viviendas que se esperan entregar este año y según lo reportado por sus 19 regionales, solamente el 52 por ciento de los hogares tienen el puntaje requerido de Sisbén. Es decir, 48 por ciento de los hogares tendrían que adelantar este trámite, que antes no tenían.

La buena noticia

Además de los 52.000 hogares a los que no se les ha entregado subsidio, la otra gran preocupación está en materia de recursos, que ascenderían a cerca de 3 billones de pesos.

En los últimos días, el presidente Gustavo Petro ordenó sumar un billón de pesos para el sector en la ley de adición presupuestal que se está tramitando. Según el Ministerio de Vivienda, ese billón de pesos se suma a los 1,24 billones de pesos dispuestos para cubrir el programa durante el presente año.

La ministra de Vivienda, Catalina Velasco, señaló que se solicitará al Congreso de la República la adición presupuestal para que “todas las familias que han hecho su ahorro, tienen su crédito aprobado y han realizado un negocio inmobiliario que está pendiente de la firma de escrituras en los próximos seis meses puedan recibir su subsidio”. Con el presupuesto actual disponible, explicó el ministerio, serán cubiertos los 23.100 subsidios asignados en 2022 y 18.000 nuevas asignaciones.

De igual forma, con la solicitud de una adición presupuestal por un billón que posibilitará el desembolso de 34.000 nuevos subsidios para las familias de mayor vulnerabilidad, se completarían 75.000 subsidios durante 2023.

La noticia fue bien recibida por el sector para destrabar la coyuntura. Sin embargo, aún no es suficiente. “Nos dejaría con un presupuesto de alrededor de 2,3 billones de pesos, de acuerdo con lo que ha anunciado la ministra de Vivienda para 75.000 cupos de subsidio a la cuota inicial. Pero nos falta el subsidio a la tasa de interés, conocido como el Fresh, para lo cual el Consejo Superior de Política Fiscal (Confis) el 14 de marzo aprobó vigencias futuras para 60.000 cupos de subsidio”, señaló Herrera. Y agregó: “Aquí empezamos a hacer algo de ingeniería presupuestal, porque en total tendríamos 75.000 subsidios para la cuota inicial, pero nuestra estimación es de 100.000 y así poder dinamizar el mercado”.

Por ahora, el reto es arrancar con los desembolsos y destrabar un proceso que tiene en jaque a miles de familias, al tiempo que se empieza a probar un nuevo sistema con exigencias adicionales.

El objetivo deberá ser que el sector vuelva a tomar ritmo y sobre la marcha se ajuste su velocidad, pues es una locomotora clave para el desarrollo de la economía y el bienestar de los hogares.