¿Cómo enfrentan la pandemia los centros comerciales?

Los centros comerciales del país han cambiado. Parecen historia del pasado las plazoletas llenas de ruidosos comensales; los locales repletos de gente; los juegos infantiles abarrotados; las largas filas en bancos y supermercados y las aglomeraciones en bares, casinos o cines. Hoy hay escasos visitantes y muchos controles y señales que ordenan guardar distancias.

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Por años reinaron como el sitio preferido de quienes, a falta de un club social, acudían a disfrutar en familia, reunirse con amigos, o simplemente comprar. Con 251 centros comerciales en el país, al cierre de 2019, este prometía ser uno de los sectores de mayor expansión.

De hecho, entre 2020 y 2023 empezarían a operar 22 nuevos centros comerciales, según la firma Mall & Retail. Pero desde marzo, cuando entraron en vigencia las medidas de aislamiento, todo cambió. Solo unos pocos establecimientos que venden productos o servicios básicos mantuvieron sus puertas abiertas.

Las medidas de distancia física les permitieron volver a operar. Pero esto podría reñir con las necesidades de mayor flujo de ventas.

Tras un cierre estricto de más de 11 semanas, la reapertura comenzó tímidamente en la segunda semana de junio. Pero no ha sido un regreso con gloria.

En efecto, algunas marcas han vuelto a operar con muchas restricciones de ingreso y pocos clientes. Otras mantienen sus puertas cerradas a la espera de una autorización para reanudar labores. Y otras más no regresarán porque la cuarentena les quitó los ingresos y las dejó fuera de combate.

La situación no es mejor para los dueños de locales en centros comerciales. Los pequeños propietarios tuvieron que renegociar o dejar ir a los arrendatarios que no tenían cómo pagar. Los grandes inversionistas, dueños de centros comerciales han sufrido pérdidas, al tener que refinanciar sus deudas con los bancos por los alivios que han dado a sus arrendatarios.

Los centros comerciales, diseñados para atraer muchos visitantes, han tenido que replantear su modelo de negocio según sus particulares problemas y condiciones. A continuación, así sobreviven y se preparan para volver con gloria.

El negocio cambió

Con protocolos ya estandarizados y aprobados por las autoridades, los centros comerciales volvieron a operar. Cumplir los protocolos les generan costos adicionales de entre 10% y 15% frente a lo presupuestado a comienzos de año, pero es clave para recuperar la confianza. Los mayores costos, sin embargo, los generan el desplome de ingresos y la incapacidad de pagar arriendos de los locales cerrados.

Recuperar la confianza es una de las prioridades. Para lograrlo han invertido en garantizar todos los protocolos.

En Diverplaza, el primer centro comercial que operó en el país bajo el modelo de arrendamiento, 30% de locales estuvieron abiertos en la cuarentena porque prestan servicios de conveniencia como supermercados, bancos, droguerías y gastronomía para domicilios, dice Alejandro Alvarado, CEO de la compañía.

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Reconoce que los preocupan sobre todo las pérdidas derivadas de la inactividad de los locales que mantuvieron sus puertas cerradas. "Son miles de millones de pesos", advierte. El grupo renegoció con más de 200 marcas y decidió darles alivios en los cánones mínimos de arriendo. "Les hemos hecho grandes descuentos, por eso solo al final de año sabremos cuánto nos costará", explica.

Este modelo de operación incluye el cobro de un canon mínimo garantizado más un porcentaje variable sobre los ingresos de los comercios. El primero les sirve para cubrir costos financieros y el segundo para obtener la utilidad, a partir de maximizar las ventas de los comercios.

Pero como muchos locales no están generando ingresos, en Diverplaza tuvieron que bajar los cánones fijos para el resto del año. "Esto implica pérdidas y reestructuraciones con la banca para poder llegar a un punto de equilibrio", señala Alvarado.

La experiencia social no es igual. Ahora deben reinventarse para garantizar su futuro.

El centro comercial Fontanar, ubicado en Chía, tiene un modelo similar. Su gerente, Andrea Sierra, explica que en este momento tienen 97% de ocupación y no cobraron arriendo en los meses que estuvieron cerrados. "Vemos a las marcas como nuestros aliados a largo plazo y por eso los hemos ayudado", asegura. Esto implicará un golpe financiero grande, aún no calculado, para el desarrollador, Cimento, compañía de la constructora Amarilo y su socio guatemalteco Spectrum.

A medida que la gente empiece a salir y a comprar, podrían mitigarlo, dice Sierra.

También PEI Asset Management, grupo que maneja en 7 departamentos 12 centros comerciales como Atlantis Plaza, Único, Jardín Plaza e Ideo, tiene también un modelo de propietario único.

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Jairo Corrales, su presidente, asegura que en su portafolio tienen centros comerciales, oficinas, logística, última milla, educación y salud. Cerca de 40% de activos están en centros comerciales, donde tienen 1.600 arrendatarios y 2.300 contratos de arrendamiento.

Ante la contingencia, tuvieron que darles alivios a cerca de 600 contratos porque desarrollan actividades que todavía no podrán operar, como cines, gimnasios o restaurantes. Pero estos ajustes no tendrán gran impacto en la vacancia de locales, dice Corrales, pues antes de la pandemia estaba entre 7% a 7,5% y después podría llegar a 9% o 10%. Como se trata de un modelo de inversión planeada a 100 años, Corrales la estima sólida y a prueba de dificultades financieras.

En centros comerciales de propiedad horizontal, la situación es distinta y ha exigido negociaciones uno a uno. Allí hay desde pequeños inversionistas que dependen de este arriendo hasta empresas grandes.

Ana Isabel Coba, gerente de Plaza de las Américas, explica que algunos han pactado con sus arrendatarios descuentos promedio de 50% para lo que resta del año y otros han diferido hasta en 6 meses el arriendo de abril, mayo y junio, en parte porque a algunas marcas se les han caído los ingresos hasta en 80%.

También algunos propietarios en el centro comercial Bulevar adelantan negociaciones con sus arrendatarios, confirma su gerente Sergio Vélez, quien es optimista frente a la recuperación. Agrega que actividades como el día sin IVA confirman que los colombianos siguen confiando y quieren regresar a los centros comerciales.

En este momento Bulevar opera al 70% de ocupación, tanto de marcas como de islas y oficinas. Otro 30% de locales está en obra, se fueron o prefieren no abrir aún.

En todo caso la pandemia podría generar un revolcón en los precios de los arriendos en los centros comerciales.

Aforo, a un tercio

En el pasado, el éxito de un centro comercial se medía por la cantidad de visitantes que recibía al mes. Con las nuevas medidas de control de aforo, para que la ocupación no supere 35%, el modelo de los centros comerciales ha entrado en riesgo, pues no se sabe por cuánto tiempo más durará.

El tráfico se ha reducido entre 70% y 80% en los centros comerciales, no solo por las restricciones impuestas por pico y cédula. También por la falta de confianza de algunos compradores, que temen correr riesgos de salud.

Camilo Ángel, gerente de Unicentro, asegura que antes recibían entre 80.000 y 100.000 visitas diarias y hoy están en 20%. Sin embargo, se registra una mayor ‘tasa de convertibilidad‘. Antes, por cada 10 personas que visitaban un centro comercial, 1 o 2 compraban, ahora el porcentaje de compra es más efectivo, dice Alvarado, de Diverplaza. Esto ocurre porque la gente va con el propósito de comprar, no solo de mirar. Sin embargo, se han afectado las compras por impulso.

En el país, los centros comerciales siguen siendo un referente de compras. Esto les ayudará a recuperarse.

Juan Lucas Vega, vicepresidente inmobiliario del Éxito, que desarrolla el formato de centros comerciales Viva, asegura que los consumidores ahora planean sus compras con anticipación y preparan su visita al centro comercial. Esto aumentó de manera significativa la complementariedad entre el centro comercial y los canales virtuales. No obstante, el impacto negativo de una menor ocupación afecta los ingresos que antes se recibían por el uso de las zonas comunes. Esto sin contar con que las plazoletas de comidas, gimnasios, casinos cines y parques infantiles todavía no abren.

Las apuestas

La batalla por la supervivencia de los centros comerciales no está perdida a juzgar por los planes que todos están adoptando para enfrentar la nueva normalidad. Las apuestas están en la innovación, la onmincanalidad y un servicio más integral al usuario.

En Diverplaza desarrollaron una plataforma tecnológica omnicanal que incorpora lo digital, las llamadas telefónicas y entregas a los clientes en los parqueaderos, dice Alvarado.

En Unicentro crearon Agendamiento de Citas, Market Place, Nuevos Horarios y Unicentro al Parking, para que los usuarios puedan tener una experiencia personalizada en el centro comercial.

Por su parte, Fontanar apuesta por la aplicación Fontanar a un clic, que ofrece a los usuarios un personal shopper que va a los almacenes, escoge para el cliente los productos, los desinfecta y luego los lleva hasta el usuario, que no tiene que bajarse del carro en el centro comercial.

Jaime Vidal, de Plaza Central, asegura que el cambio de la operación en su centro comercial, además de garantizar la bioseguridad de los usuarios y compradores, se ha extendido al "uso de plataformas digitales para llegar a los clientes y crear una nueva forma de sentir y vivir sus espacios, sus productos y servicios, ofreciendo un modelo omnicanal que hoy es tendencia en el mundo".

Los formatos Viva le apuestan "a generar un trabajo conjunto con los locatarios, a partir de la innovación y la transformación, que nos permita enfrentar los desafíos de la pandemia", dice Vega.

Los centros comerciales acuden a todas las formas de lucha. En Colombia sigue siendo un formato muy querido por las experiencias que han desarrollado y el espacio que ofrecen a la socialización y el sano esparcimiento.

El regreso a la normalidad puede demorar, pero nadie se rinde. Todos están dispuestos a dar esta batalla.